5月28日,十三届全国人大三次会议通过《中华人民共和国民法典》,并自2021年1月1日起施行。这部“社会生活百科全书”,几乎涵盖了所有的民事活动。房产相关问题也多有涉及,本期咖姐课堂挑选了几个备受关注房产问题,来看民法典怎么说。住宅产权自动续期

  ☆民法典第三百五十九条:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

  民法典的通过,也给之前引发热议的“房屋产权到期”问题一锤定音。明确住宅建设用地产权到期可以自动续期,给广大业主一颗“定心丸”,楼龄较久也不用再担心产权问题。

  现行法律对续期是否需要补交土地出让金、补缴标准等规定尚未明确,后续有望通过新的法规加以确认。对于非住宅用地的续期,依照法律规定办理,而目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期。这就提醒了购房者在购房时在关注房屋剩余土地使用年限的同时,务必确认好土地性质。新增“居住权”

  ☆民法典第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要

  在有关房屋问题的条例上,新增的“居住权”是最大的亮点。当事人采用书面形式订立居住权合同,并向登记机构申请居住权登记,登记后,居住权人对住宅享有占有、使用的用益物权。居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡时,居住权消灭。

  换言之,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,居住权人也可长时间甚至至终生居住。新业主在居住权确立之后即使获得了房屋所有权、持有产权证,也无法改变“居住权”存在的事实,无权让居住权人搬离。

  居住权的存在,能够保证部分弱势群体的利益,如可以应用于解决子女继承、以房养老等产生的纠纷;同时也让房产交易变得更加复杂,居住权与所有权分离,二者权益关系相当。未来房产交易除了核实房屋是否存在抵押、租赁,还要看是否设立有“居住权”。抵押权人可以自行转让抵押房产

  ☆民法典第四百零六条:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  这一条改变了《物权法》中,抵押期间未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产的规定。在保证交易安全的前提下,有利于提高交易效率,降低交易成本。

  即使房屋设置了抵押,抵押人也可自行出售房屋,无需取得抵押权人同意,只需尽到通知义务。承租人享有优先承租权

  ☆民法典第七百三十四条:租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

  民法典中,除继续规定了承租人的优先购买权外,还规定了承租人的优先承租权。即出租人在租赁合同到期后继续出租房屋的,在同等条件下应承租人优先,进一步保护了承租人的权利。

  优先购买权保护的是承租人权利属性中的“所有权”,优先承租权则保护了承租人权利属性中的“使用权”。进一步强调了 “房子是用来住的,不是用来炒的”房地产政策。中介合同“跳单”上升立法

  ☆民法典第九百六十五条:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

  “跳单”并不是一个严格的法律概念,是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议,并利用中介公司提供的信息与机会,跳过中介公司私下达成交易的行为。

  如今 “跳单”行为上升到法律层面,对于违背契约精神的行为做了较为完善的法律约束,也为中介人的权益提供了保护。规范扰乱行业秩序的行为,也有助于整个中介行业的健康发展。