从法律视角分析:疫情期间,租户能否要求房东减免商铺租金?

2020-04-02 20:39上一篇:全球监管机构还没有妥善处理好与稳定币的相关法律法规 |下一篇:你以为“刷单”仅仅只是被骗钱而已吗?小心触犯法律了!

如租赁合同中虽约定了不可抗力但并未将“传染性疾病”明确为不可抗力类型之一,如仅约定“因不可抗力事件(如战争、台风、地震等)致使商铺无法正常经营的”。对于此类情形,应首先视为双方订立租赁合同时对商铺经营期间的风险承担已有合意预设安排;而对于本次疫情能否纳入合同约定的不可抗力范围,则应结合本条条款及合同整体进行解释,判断本次疫情是否与合同列举的其他不可抗力情形具有同等性或相当性。

(1)法院认定为“不可抗力”依据《合同法》第一百一十七条,“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定或当事人迟延履行后发生不可抗力的除外。

(2)法院认定为“情势变更”,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”,出现上述情形后,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。

依据《民法总则》第六条的规定,“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”

同时考虑该案所处环境:(1)疫情持续的时间和严重程度;(2)租户从事的具体行业,如能否采用线上销售方式减少现有损失或避免损失的继续扩大、政府就该行业的补贴或救济力度等;(3)往年同期的营业额;(4)租赁合同订立时租金的涨幅或出租人的收益状况;(5)租赁合同约定的期限;(6)当事方合同履行的程度,租户为履行租赁合同付出的现有成本和收益预期;(7)租户对于疫情造成损失的举证。

对于餐饮等部分严重受损的行业,在无法适用“不可抗力”的情形下,亦应审查相应合同有无“情势变更”情形,或能否适用《民法总则》第六条规定的公平原则等予以利益协调,合理、公平分摊相关损失。

规范的商铺租赁合同都会约定不可抗力事件,并约定不可抗力发生后全部或部分免除租户的租金。如以下描述:“因不可抗力事件(如战争、自然灾害、非典等传染性疾病)致使商铺无法正常经营的”。疫情期间,出租人应按合同约定全部或部分减免租户的租金。

1、视双方对商铺经营期间的风险承担作出了合意安排,从合同约定,疫情期间租户应正常支付租金

2、由于承租人与出租人较为悬殊的市场交易地位或通常的交易习惯,该约定被定性为格式条款而因违反《合同法》第三十九条等规范规定的公平原则或未尽提示、说明义务而无效,进而产生“租赁合同中无相关约定”的法律后果。